የተከራይ አከራይ . . . በሕጋችን

Saturday, 12 October 2013 15:25

በኪዳኔ መካሻ (የሕግ ባለሙያ)

This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

-         የተከራዩትን ቤት ለሌላ ሰው ማከራየት ይቻላል በምን መልኩ?

-         ዋናው አከራይ ተከራዩ ቤቱን ለሌላ እንዳያከራይ የሚከለክልባቸው መንገዶች

-         የተከራይ ተከራይዋ ሆነ የተከራይ አከራይ ያሏቸው መብትና ግዴታዎች ምን ይመስላሉ

-         ለማዋዣ ያህል የተለያዩ ሀገራት አስቂኝ ሕጎች. . . .

ባለፈው ሳምንት ስለ ኪራይ ውል አንስተን የአከራይና የተከራይን ግዴታዎች አውግተናል። ዛሬ ደግሞ ባለቤት ለመሆን ባንታደልም የተከራየነውን ቤት ማከራየት በሕግ አይን እንዴት እንደሚታይ እናያለን። በቅድሚያ አስቂኝ ወይም አስገራሚ የሆኑ የተለያዩ ሀገራትን ሕግ ለፈገግታ ያህል እንመልከት።

-             በመኪና ውስጥ ቢራ ጭኖ ወደ መንገድ መውጣት ሕገ ወጥ ተግባር ነው። የቢራው ጠርሙስ ያልተከፈተ ቢሆንም እንኳን ድርጊቱ ህገ ወጥ ነው።

የወዴ ደሌት ሕግ ሲስቱዌት ዩኤስኤ

-             በየትኛውም መሀል መንገድ ላይ አግዳሚ ወንበር ማስቀመጥ አይፈቀድም።

የኔቫዳ ሕግ ሪኖ ዩኤስኤ

-             ሴቶች እንደ ገቢ ማግኛ ስራ አድርገው ካልያዙት በስተቀር ህዝብ በተሰበሰበት ስፍራ ካለ ጡት ማስያዣ መንቀሳቀስ ይችላሉ።

የኒውዮርክ ሕግ

-             ነጠላ ጫማ (ሸበጥ) ከረፋዱ አራት ሰዓት በኋላ ማድረግ አይቻልም

የኒው ዮርክ ሕግ

-             ዶሮዎች ‘ጥበቃ እንደሚደረግለት የእንስሳት ዝርያ’ ይቆጠራሉ።

የፍሎሪዳ ግዛት ሕግ

-             ማንኛውም አሳማ በባለቤቱ ‘ናፖሊዮን’ ተብሎ መጠራት አይችልም።

የፈረንሳይ ሕግ

-             ሰላምን መበከል የተከለከለ ነው።

የዩናይት ኪንግደም ሕግ

-             የዋና ልብስ ለብሶ ሰው በተሰበሰበበት ስፍራ መዝፈን ሕገ ወጥ ተግባር ነው።

የፍሎሪዳ ግዛት ሕግ

-             በመንገድ መብራት ብርሃን የእሳት እራት ማደን ክልክል ነው።

የካሊፎርኒያ ሕግ

-             የኒው አርሊያንስ ነዋሪዎች ሲታዩ ከመብራት መስመር ቋሚ ግንድ ጋር በፍፁም አይመሳሰሉም።

የኒውአርሊያንስ ሕግ

-             ያልተጋቡ ወንድና ሴት ወደ ሆቴል /ሞቴል ሄደው ራሳቸውን እንደባልና ሚስት አድርገው ካስመዘገቡ በግዛቲቱ ሕግ መሰረት በሕግፊት ጋብቻ እንደፈፀሙ ይቆጠራል።

የሰሜን ካሮላይና ሕግ

-             በእርጥብነቱ ሊያንሸራትት ስለሚችል መሰላልን ቀለም መቀባት ክልክል ነው።

የካናዳ ሕግ

-             እራስን የሀብታም ልጅ አስመስሎ መታየት ህገወጥ ድርጊት ነው።

የዋሽንግተን ሕግ

1.ተከራይቶ ማከራየት፡-

መቼም እጥረት የማያመጣው ነገር የለም። ለሁሉም እኩል የሚሰጠው ነገር ደግሞ ወደ ምድራችን የመምጣት እድሉ ብቻ ነው። ወደዚህች አለም መጥቶ ለ1 ቀንም ሆነ ለመቶ አመታት የመኖር እድሉ ያጋጠመው ሰው ሁሉ የመምጣት እድሉን እኩል አግኝቷል ማለት ይቻላል። የሚለያየው ወዲህ ከመጣ በኋላ የተሰጠው የመቆያ ፍቃድ ርዝመት ነው። በዚህ ሊያጥር ወይም ሊረዝም በሚችል የቆይታ ጊዜው ውስጥም የሚሰጡትና የሚነፈጉት ነገሮች ይለያሉ። አንዳንዱ ከሚያስፈልገው በላይ ይንበሸበሻል። አንዳንዱ ደግሞ የሚያስፈለገውም አልሞላ ብሎት ይጨነቃል። ቁንጣን የሚያሰቃያቸውን ባየንበት አይናችን በጠኔ የሚያጣጥረውንም ሰው እናያለን። ይህ ብዙም ትንተና የሚያስፈልገው ጉዳይ አይደለም። እውነትነውና ሁላችንም የሚያስፈልገንን ሁሉ ለማግኘት አልታደልንም ጥቂቶች ደግሞ አነሰም በዛም ትርፍ አላቸው። ከሚበቃቸው ወይም ይበቃናል ከሚሉት ወዲያ ያለውንም ደግሞ የሌላቸው እንዳሉ ያውቃሉና ለእነሱ ያከራዩታል። ይሄ የኪራይ ጉዳይ የአለማችንን እስትንፋስ ከሚያንቀሳቅሱ መዘውሮች አንዱ ነው ብለው አላጋነንኩም። በየመንደራችን ከምናውቃቸው የጥቃቅን ቁሳቁሶች ጀምሮ፣ ከተራ የጉልበት ስራ አንስቶ የረቀቁና የመጠቁ ሙያዎች፣ የተለያዩ አገልግሎ የሚሰጡ ንብረቶች መሬትና የመሬት ላይ መብቶች ሳይቀሩ ይከራያሉ። ግለሰብ ከግለሰብና ከተቋማት፤ ተቋማት ከግለሰብ፣ ከተቋማትና ከመንግስት፤ መንግስት ከግለሰብ፣ ከተቋማት፤ ሀገራት ከሀገራት ያስፈልገናል ያሉትን እየተከራዩ አሉ። የኛም የኪራይ ጉዳይ ከዚህ ሰፊ የኪራይ ትስስር መሀል የሚመዘዝ ሰበዝ ነው። የአከራይ ተከራይነት ደግሞ ነቄ ተከራይ ሲበዛ (አትርፈው የሚያከራዩትን ነው) እና የሚከራይ ነገር እጥረት ሲኖር የሚፈጠር ግንኙነት ነው።

የአከራይ ተከራይነት ግንኙነት የመኖሪያና የንግድ ቤቶችን በተመለከተ ሊደረግ ይችላል። የቤቶች ዋነኛ አከራይ መንግስት (ኪቤአድ ወይም ቀበሌ) ወይም ግለሰብ ሊሆን ይችላል። በተለያዩ ጊዜያት በሀገራችን የወጡ ሕግጋትና መመሪያዎች ለተከራዮች እያደላ ከአከራዮች ነጥቀው ባለቤት ያደረጉበት አጋጣሚ ነበር። ትርፍ የከተማ ቤትና ቦታን ለመንግስት ያደረገው አዋጅ ቁጥር 47/67፤ በ1988 በአዲስ አበባ ከተማ መስተዳድር በተከራይ ላይ የቀበሌ ቤት የተከራዩ ተከራዮች ቤቱን ቀጥታ ከአከራዩ እንዲከራዩ የሚያዘው መመሪያ፤ እንዲሁም በቅርቡ ከመንግስት የተከራዩትን ቤት በንግድ ቤትነት ለሌሎች ተከራይ ነጋዴዎች ያከራዩ ሰዎች የተከራይነት መብታቸው ተሰርዞ የተከራይ ተከራዮች የቤቶቹ ባለቤት ከሆነው መንግስት ጋር ቀጥታ የኪራይ ውል እንዲፈፅሙ የሚያዘው መመሪያ በትውስታ ማንሳት ይቻላል። የሆነው ሆኖ ይህ የተከራይ አከራይ ግንኙነት የቤት ኪራይን በሚመለከቱት የፍትሐብሔር ሕጋችን ድንጋጌዎች ላይ የተፈቀደ ነው።

  1. መብቱ ከምን የመነጨ ነው? አንድ ተከራይ አንድን ቤት በሚከራይበት ጊዜ በተከራየው ቤት ውስጥ የመጠቀም መብት አለው። ባለቤትነትን የሚፈልጉ ቤቱን የመሸጥ የመለወጥ በስጦታ የመሽጠት መብትን ካልሆነ በስተቀር በውሉ ተለይቶ ካልተመለከተ በስተቀር በቤቱ ላይ ሙሉ የመጠቀም መብት አለው፡ ይህ የመጠቀም መብት የባለ ይዞታነት መብትሲሆን የይዞታው መብት ፀንቶ ለሚቆይበት ጊዜ ሌሎች ሰዎችም እሱ ባገኘው መብት ሙሉ በሙሉ ወይም በከፊል እንዲጠቀሙ መፍቀድ ወይም መስማማት ይችላል። ሌላ ሰው አብሮት እንዲኖር መፍቀድ የተከራየውን ቤት በሙሉ ወይም በከፊል ሌላ ሰው በነፃ እንዲጠቀምበት መፍቀድ መብቱ ነው። ምክንያቱም በፍ/ብ/ሕ/ቁ 2948(2) ተከራይ ላይ የጣለው ግዴታ እርሱ ወደ ሕንፃው የሚያስገባቸው ሰዎች በሁኔታቸው (በአካሄዳቸው ወይም በኑሮአቸው አይነት) የሌሎችን ተከራዮች መልካም ኑሮ ያወኩ እንደሆነ ኃላፊነት እንዳለበትና አከራዩም በዚህ ምክንያት ውሉን ሊያቋርጥበት እንደሚችል ነው። በመሆኑም ተከራይ በተከራየው ቤት ውስጥ የሌሎችን ሰላምና ኑሮ እስካላወከ ድረስ በተከራይነትም ሆነ በጥገኝነት ሌሎች ሰዎችን የማስገባት መብት አለው።

የበለጠ ደግሞ በግልፅ ቃል በፍ/ብ/ሕ/ቁ 2957(1) ላይ የተደነገገው ድንጋጌ ተከራይ የተከራየውን ንብረት በሙሉ ወይም በከፊል ለማከራየት እንደሚችል የሚፈቅድ ነው። ይህ የተከራዩትን ቤት መልሶ ለሌላ ሰው የማከራየት መብት ለተከራይ በሕግ ከተሰጡት በቤቱ የመጠቀም የይዞታ መብቶች አንዱ ተደርጎ እውቅና የተሰጠው መብት ነው። ሆኖም ተከራይ ይህን የተከራየውን ቤት በከፊል ወይም በሙሉ ከማከራየቱ በፊት ሀሳብን ለዋናው አከራይ ማሳወቅና ጉዳዩን የሚቃወምበት ምክንያት ካለው መጠየቅ እንዳለበት በቁ 2957(2) ላይ ተደንግጓል።

  1.  አከራይስ መቃወም ይችላልን? አዎን! ነገር ግን ተከራዩ የተከራየውን ቤት ለሌላ ሰው እንዳያከራይ አከራዩ መቃወም የሚችለው በሁለት አይነት ሁኔታዎች ላይ መሆኑን የፍ/ብ/ሕ/ቁ 2958 ላይ ተደንግጓል።

የመጀመሪያው ምክንያት ዋናው አከራይ ያንኑ ህንፃ ወይም ግቢ የሚከራይ ሌሎች ተከራዮች ያሉት ከሆነና ተከራዩ የተከራየውን ቤት ለሌላ ሰው ማከራየቱ ዋናው አከራይ ለሌሎች ተከራዮች የገባውን የውል ቃል የሚቃረን ከሆነ ነው።

ሌላኛው የመቃወሚያ ምክንያት ደግሞ ተከራዩ ቤቱን ለሌላ ሰው በማከራየቱ ዋነናው አከራይ ላይ የሚያስከትልበት እርግጠኛ የሆነ ጉዳት ካለ ሲሆን በነዚህ በሁለት ምክንያቶች ብቻ ነው። ዋናው አከራይ ተከራዩ ለሌላ ሰው የተከራየውን ቤት የማከራየት ሀሳብ እንዳለው ሲያሳውቀው እንዳከራይ መከልከል ወይም መቃወም የሚችለው ከነዚህ ሁለት ምክንያቶች ውጪ ግን ዋናው አከራይ ምንም የገዛ ንብረቱ ቢሆንም ተከራዩ የተከራየውን ቤት ለሌላ ሰው ከማከራየት ሊያግደው አይችልም።

በነዚህ በሁለቱም ምክንያቶች የተከራየውን ቤት እንዳያከራይ በአከራዩ የተከለከለ ተከራይም በመከልከሉ ቅር ከተሰኘ ከዋናው አከራይ ጋር የገባውን የኪራይ ውል አፍርሶ ቅድሚያ የከፈለውን የኪራይ ገንዘብ ካለ ተቀብሎ ቤቱን የኪራይ ውሉ ከመጠናቀቁ በፊት የመልቀቅ መብቱ ተጠብቆለታል። በሌላ በኩል ደግሞ ተከራዩ ከአከራዩ የተከራይ አከራይነቱን የሚቃወምባቸው ሁኔታዎች መኖራቸውን እያወቀ ወይም ማወቅ ሲኖርበት በቸልተኝነት የተከራይ አከራይነት ውሉን ከተፈራረመ ኃላፊነት አለበት። ኃላፊነቱም ዋናው አከራይ እንደሚቃወመው እያወቀ የተከራየውን ቤት በማከራየቱና አከራዩ የተከራይ ኪራዩን በመቃወሙ የተነሳ ዋናው የኪራይ ውሉ በመፍረሱ የሚደርስበትን ጉዳት የመካስ ኃላፊነት መሆኑ በፍ/ብ/ሕ/ቁ 2958(3) ላይ ተደንግጓል።

  1. ተከራዩ ቤቱን እንዳያከራይ የአከራይ አስቀድሞ የመከልከል መብት

በነገራችን ላይ ቀደም ብዬ እንደጠቀስኩት ተከራይ የተከራየውን ቤት የማከራየት መብቱ እንደሌሎቹ በቤቱ የመጠቀም መብቶቹ በሕግ እውቅና የተሰጠው ነው። አከራዩም ይህን እንዳያረግ ሊከላከለው የሚችለው የሌሎች ተከራዮችን መብት ለመጠበቅና ራሱ አከራዩ ላይ የሚያደርሰው ገዳት ካለ ብቻ ነው። ይሄ ግን የሚሆነው ተከራይና አከራይ በዝርዝር ተቀመጠ የኪራይ ውል ከሌላቸው ነው። ወይም ደግሞ የኪራይ ውል ቢኖራቸውም ስለተከራይ አከራይነት በተዋዋዮቹ ላይ የሚያስቀምጠው ግዴታና መብት ከሌለ ቀደም ተብሎ የተጠቀሱት የሕግ ድንጋጌዎች ተፈፃሚነት ይኖራቸዋል።

በመሆኑም ዋናው አከራይ ቤቱን ለተከራዩ በሚያከራይበት ጊዜ የተከራዩን የማከራየት መብት የሚያጠብ ውል በማድረግ ተከራዩ ቤቱን ለሌላ ሰው እንዳያከራይ መገደብ ይችላል። ይህንም የሚያደርገው በሚከተሉት ሁለት መንገዶች ነው።

ሀ. ክልከላ፡- አከራይ ከተከራዩ ጋር በሚያደርገው የኪራይ ውል ተከራዩ ቤቱን ለሌላ ሰው እንዳያከራይ መከልከል ይችላል። ይህን አይነት የኪራይ ውል የተዋዋሉ ተከራዮች የተከራዩትን ቤት የማከራየት መብት የላቸውም።

ለ. ቅድሚያ አከራይን የማስፈቀድ ግዴታ፡- በፍ/ብ/ሕ/ቁ 2959 ላይ የተቀመጠው ሁለተኛው በኪራይ ውል የተከራይን የማከራየት መብት የመገደቢያ መንገድ ደግሞ ተከራዩ ቤቱን ለሌላ ሰው ከማከራየቱ በፊት የአከራዩን ፈቃድ ማግኘት እንዳለበት ግዴታ የሚጥል ነው። ሆኖም የተከራይ የማከራየት መብት የተገደበው በዚህ መልኩ በሆነ ጊዜ አከራይ ፈቃዱን ለመንፈግ ምክንያት ያስፈልገዋል። ያለ ምንም ምክንያት ስለከለከለኝ በሚል ከዋናው አከራይ ጋር የነበረውን የኪራይ ውል የማፍረስ መብት አለው።

  1. የተከራይ አከራይ ግዴታዎች፡- የተከራየውን ቤት ለሌላ ሰው ያከራየ ተከራይ ተከራይነቱ ቀርቶ የባለቤትነት መብት አያገኝም። በመሆኑም የተከራየውን ቤቱን የማከራየት መብት ቢያገኝም ከዋናው አከራይ ጋር የገባቸው የውል ግዴታዎች እንደተጠበቁ ይቆያሉ። እነኚህ የተከራይ አከራይ ለዋናው አከራይ የነበሩበት አከራይነቱ ውል እንደተጠበቁ የተከራይ አከራይነቱ ውል የተደረገው ዋናው አከራይ ፈቅዶም ሆነ ሳይፈቅድ ቢሆንም እንደተጠበቁ እንደሚቆዩ የፍ/ብ/ሕ/ቁ 2960 ላይ ተደንግጓል።

የተከራይ አከራዩ ለዋናው አከራይ ከነበሩበት ግዴታዎች ነፃ ሊሆን የሚችለው በመካከላቸው ግልጽ የሆነ ስምምነት ካለ ብቻ መሆኑም ተደንግጓል።

  1. ከተከራይ ላይ የተከራየ ሰው መብትና ግዴታዎች፡- ከተከራይ ላይ የመከራየት ውል ሊፈጠር የሚችለው አስቀድሞ ፀንቶ የሚገኝ ዋና የኪራይ ውል በሚሰጠው መብት ላይ የተመሰረተ በመሆኑ የተከራይ ተከራይ ዋናው የኪራይ ውል ከሚሰጠው መብት በላይ መብት ሊኖረው አይችልም። ዋናው የኪራይ ውል ከሚጥላቸው ግዴታዎችም የማክበር ግዴታ አለበት።

በመሆኑም ዋናው የኪራይ ውል ላይ የተቀመጡትን ግዴታዎች እንዲያከብር ዋናው አከራይ በቀጥታ የተከራይ ተከራዩን ከሶ መጠየቅ እንዲችል በፍ/ብ/ሕ/ቁ 2961 ላይ ተደንግጓል። በሌላ በኩል ደግሞ የተከራይ ተከራዩ በዋናው የኪራይ ውል የተቀመጡትን ግዴታዎች እንዳያከብር ያደረገው የተከራይ አከራዩ ግዴታዎችን እንዲያውቅ ስላላደረገው ወይም ደግሞ ግዴታዎቹን እንዳያከብር ስለፈቀደለት ከሆነ በዋናው አከራይ ከሳሽነት ለደረሰበት ኃላፊነት የተከራይ አከራዩ ተጠያቂ እንዲሆን የመክሰስ መብት ተሰጥቶታል።

አከራዩ በቀጥታ የተከራይ ተከራዩ ላይ ክስ የማቅረብ መብቱ የተጠበቀ ቢሆንም የተከራይ ተከራዩ ግን በተከራይ ተከራይነቱ ካደረገው ውል (የኪራይ ዋጋ) በላይ ላለው ገንዘብ ተጠያቂ አይሆንም። ዋናው አከራይም የተከራይ ተከራይ ለተከራይ አከራዩ ለመክፈል የተስማማውን የኪራይ ዋጋ በቀጥታ ለራሱ እንዲከፍለው የማስገደድ ይችላል። በዚያን ጊዜ የተከራይ ተከራዩ የተጠየቀውን የኪራይ ክፍያ ዋናው ኪራይ ላይ ለሚቀረው ጊዜ የመክፈል ግዴታ አለበት። ተከራይ የተከራዩ የኪራዩን ገንዘብ ቅድሚያ ለተከይ አከራዩ ከፍያለሁ ብሎ የዋናውን አከራይ ጥያቄ መቃወም አይችልም።

ዋናው አከራይም ሆነ ዋናው ተከራይ የተከራይ ተከራዩ ሳይፈፅም ለቀረው ግዴታ ማስፈፀሚያ ይሆናቸው ዘንድ የተከራዩ ተከራዩ ወደ ኪራዩ ቤት ያመጣቸውን ንብረቶች ይዞ የማቆየት መብታቸውን መጠቀም ይችላሉ።

በመጨረሻም የተከራይ ተከራይ መብትና ግዴታዎች ከዋናው የኪራይ ውል ውጭ ህልውና ሊኖራቸው ስለማይችል በፍ/ብ/ሕ/ቁ 2964 መሰረት ዋናው የኪራይ ውል ቀሪ ሲሆን ከተከራይ ላይ ተደረገውም የኪራይ ውል ያከትምለታል። ሆኖም ዋናው አከራይ ዋናው ተከራይ ቤቱን እንዲያከራይ በግልፅ ፍቃዱን ሰጥቶ የነበረ እንደሆነ ዋናው የኪራይ ውል ሲያበቃ የተከራዩን አከራይ ከመሀከላቸው በማስወጣት የተከራይ ተከራዩ በተለይ አከራዩ ፈንታ ተተክቶ ከዋናው አከራይ ጋር የመዋዋል መብታቸው የተጠበቀ ነው።

                                 ለዛሬ በዚህ ይብቃን

Last modified on Saturday, 12 October 2013 15:28
ይምረጡ
(7 ሰዎች መርጠዋል)
12962 ጊዜ ተነበዋል

ድርጅትዎ ያስተዋውቁ!

  • Advvrrt4.jpg

እዚህ ያስተዋውቁ!

  • Aaddvrrt5.jpg
  • adverts4.jpg
  • Advertt1.jpg
  • Advertt2.jpg
  • Advrrtt.jpg
  • Advverttt.jpg
  • Advvrt1.jpg
  • Advvrt2.jpg

 

Advvrrt4

 

 

 

 

Who's Online

We have 1001 guests and no members online

Sendek Newspaper

Bole sub city behind Atlas hotel

Contact us