የቤት ኪራይ ውል

Wednesday, 09 May 2018 13:25

 

በእንዳልካቸው ወርቁ (www.abyssinialaw.com)

 

መግቢያ


የሰው ልጆች በዚች ምድር ላይ ሲኖሩ የተለያዩ ሕጋዊ ውጤት ያላቸውን ድርጊቶች ያከናውናሉ። ለአብነት ያክንል ቤት ይከራያሉ ያከራያሉ፣ ጋብቻ ይፈፅማሉ፣ ንብረት ይሸጣሉ ይገዛሉ፣ ወዘተ። ሕጋዊ ውጤት ከሚያስከትሉ ተግባራት አንዱ ውል ነው። ውል ሰዎች በኢኮኖሚያዊና ማህበራዊ ሕይወታቸው ውስጥ ከሚያከናውኗተው የግንኙነት መገለጫዎች አንዱ ሲሆን የፍትሐብሔር ግዴታ አንዱ ዘርፍ ነው።


በእልት ተእለት የኑሮ እንቅስቃሴያቸው ውስጥ የተለያዩ ውሎችን ይፈፅማሉ። ወደ ሱቅ ሂደው ሸቀጥ ሲገዙ፣ ከአንድ ቦታ ወደ ሌላ ቦታ ለመንቀሳቀስ ታክሲ ሲጠቀሙ፣ ለንግድም ሆነ ለመኖሪያ ቤት ሲከራዩ፣ ወዘተ። እኒህ የውል ጌዴታ ውስጥ ሚገቡት የማህበረሰቡ አካል የሆኑ ሰዎች ናቸው። በሌላ አባባል ውል የሚኖረው የውል ግዴታ ውስጥ የሚገቡ (የሚዋወሉ) ሰዎች ሲኖሩ ነው። ሰዎች ስንል በፍትሐብሔር ሕጉ መሠረት የተፈጥሮ ሰዎች ወይም ሕጋዊ ሰውነት የተሰጣቸው ድርጅቶች ናቸው።


ከላይ እንደተገለፀው ሰዎች በማህበራዊ ሕይወታቸው ውስጥ ሁልጊዜም ቢሆን ኢኮኖሚያዊ ግንኙነት የሚያስከትል ድርጊቶችን ይፈፅማሉ። ዕቃ ለመግዛት፣ አገልግሎት ለማግኘት፣ ወይም ሥራ ተቀጥሮ ለመስራት እና የመሳሰሉ ተግባራትን ሰዎች በማህበራዊ መስተጋብራቸው ይፈፅማሉ። እንዚህን ተግባራት ለመፈጸም ደግሞ ከሌሎች ሰዎች ጋር ውል ወይም ስምምነት ይፈፀማሉ።


የሰውል ልጅ መሰረታዊ ፍላጎቱን ለማሟላት የተለያዩ ስራውችን በእለት ከእለት ይከውናል። የሰው ልጅ መሰረታዊ ፍላጎት ተብለው ከሚታወቁት ወነኞቹ ውስጥ አንዱ የመኖሪያ ቤት ይገኝበታል። ይህን የመሮሪያ ቤት የማግኘት የዜጎች መብት መሆኑን ኢትዮጵያ ተቀብላ ባፀደቀችው የአለም አቀፍ የሰብዓዊ መብቶች ድንጋጌ ውስጥ ተቀምጧል።


በዚህ አጭር ጽሑፍ ውስጥ በሀገራችን የፍትሐብሔር ሕግ መሠረት በጠቅላላው የውልን ምንነት፣ እንዴት እንደሚፈፀም በማየት የቤት ኪራይ ውል ያለውን የሕግ ማዕቀፍ እንመለከታለን።

 

የውል ምንነት


ውል ማለት ምን ማለት ነው የሚለውን ስንመለከት የዘርፉ ሙሁራን እና የፍትሐብሔር ሕጋችን የተቀራረበ ትርጉም ሰጠተውት እናገኛለኝ። በእውቁ የሕግ መዝገበ ቃላት ብላክስ ሎው መዝገበ ቃላት ላይ “ውል ማለት በሁለት ወይም ከዚያ በላይ የሆኑ ሰዎች በመካከላቸው አንድን ድርጊት ለማድረግ ወይንም ላለማድርግ በመስማማት ግዴታ የሚፈጥሩበት መንገድ ነው” በማለት ትርጉም ይሰጠዋል። ፕሮፌስር ጥላሁን ተሾመ የኢትዮጵያ የውል ሕግ መሠረተ ሀሳቦች በሚለው መፅሃፋቸው ውስጥ “ውል አንድን ግዴታ ወይም ከዚሁ ግዴታ የተያያዙ ሌሎች በርከት ያሉ ግዴታዎችን የሚቋቁም ተግባርን የሚያመለከትት አነጋገር ነው በማለት ይተረጉሙታል። በዚህ ግዴታ ባለገንዘብ የሆነው ወገን አንድ ነገር እንዲፈጸምለት የመጠየቅ መብት የሚኖረው ሲሆን ባለዕዳው ደግሞ አንድን ነገር የመፈጸም ግዴታ ይጠበቅበታል” በማለት አብራርተው ገልፀውታል። እንዲሁም በፍትሐብሔር ሕጋችን መጽሐፍ አምስት ስለግዴታዎች በሚደነግገው ክፍል አንቀፅ 1675 ላይ “ውል ማለት ንብረታቸውን የሚመለከቱ ግዴታዎችን ለማቋቋም ወይም ለመለወጥ ወይም ለማስቀረት ባላቸው ተወዳዳሪ ግንኙነት በሁለት ወይም በብዙ ሰዎች መሀል የሚደረግ ስምምነት ነው” በማለት ትርጉም ሰጥቶታል።


በሕጋችንም ሆነ በዘርፉ ምሁራን ውልን በተመለከተ የሰጡት ትርጎሜ በመሰረታዊነት ተመሳሳይ ነው። ከትርጉሙ እንደምንረዳው ውል፡-


1ኛ. በሁለት እና ከዚያ በላይ በሆኑ ሰዎች መካከል የሚፈፀም ተግባር መሆኑን። ይህም ማለት አንድን ውል ለመዋዋል ቢያንስ ሁለት ሰዎች የሚያስፈልጉ መሆኑን። (ሰዎች ስንል በፍትሐብሔር ሕግ መሠረት የተፈፅሮ ሰው እና የሕግ ሰውነት የተሰጠውን ማንኛውንም ድርጅት የሚጨምር ነው።)


2ኛ. የውል ግዴታ ይዘት ከተዋዋዮቹ ንብረት ወይም ኢኮኖሚያዊ ጥቅም ጋር የተገናኘ መሆኑን። ይህም ማለት ሰዎች የውል ጌዴታ ውስጥ የሚገቡት በንበረታቸው ወይም በኢኮኖሚያዊ ጥቅም በሚያስገኙ ነገሮች ላይ ነው።


3ኛ. የውል ግዴታ ከተዋዋዮች የሀሳብ መግባባት የሚመነጭ ስምምነት መሆኑን። ይህም ማለት ተዋዋይ ወገኖች በንብረታቸው ወይም ኢኮኖሚያዊ ጥቅማቸው ላይ አንዱ በአንዱ ላይ ግዴታ ለመፍጠር አስቀድመው በሀሳብ በመግባባት የሚያድርጉት ነው።


4ኛ. ውል የሚመሠረተው ግዴታዎችን ለማቋቋም ወይም ለመለወጥ ወይም ለማስቀረት መሆኑን። ይህም ማለት በንብረታቸውን ወይም ኢኮኖሚያዊ ጥቅማቸውን በተመለከተ ግዴታ ያቋቁሙበታል ወይም የተቋቋመ ግዴታን ያሻሽሉበታል ወይም የተቋቋመን ግዴታ ቀሪ ያደርጉበታል።

 

የውል አመሠራረት


ከላይ እንደተገለፀው ውል ስምምነት ነው። ነገር ግን ውል ስምምነት ቢሆንም ከሌሎች ስምምነቶች የሚለየው በአፈፀሙ ከበስተጀርባው የሕግ ድጋፍ ያለው ስምምነት መሆኑ ላይ ነው። ይህም ማለት ተዋዋይ ወገኖች የተስማሙበትን ነገር እንደ ስምምነታቸው ባይፈፅሙ ላልፈፀሙትን ነገር በሕግ ተገደው እንዲፈፅሙ ይደረጋሉ። ይህም የሚያሳየን ውል በተስማሚዎቹ አካላት መካከል እንደ ሕግ ሆኖ የሚያገለግል መሆኑን ነው።


ውል በተወያይ ወገኖች መካከል ሕጋዊ ውጤት እንዲኖረው አስቀድሞ የውል አመሰራረቱ ሕጋዊ መስፈርቱን ማሟላት አለበት። በፍትሐብሔር ሕጋችን ስለ ውል አመሰርረት በሚደነግገው ክፍል አንቀፅ 1678 ላይ በግልፅ እንደተቀመጠው የሚፀና ውል ነው ለማለት መሟላት ያለባቸውን ሁኔታዎች አስቀምጧል። እነሱም፡ -


1ኛ. ውል የሚፈፀመው ለመዋዋል ችሎታ ባላቸው ሰዎች መካከል መሆኑን። ይህም ማለት በሕግ ፊት የሚፀና ውል ለማድረግ ተዋዋዮች በሕግ ችሎታ ያላቸው መሆን አለባቸው። በፍትሐብሔር ሕጋችን ላይ ስለ ችሎታ በሚደነግገው ክፍል አንቀፅ 192 ላይ በመርህ ደረጃ ማንኛውም ሰው በሕግ ችሎታ እንደሌለው ካልተገለፀ በቀር ማንኛውንም ሕጋዊ ድረጊት ለማድረግ ችሎታ እንዳለው እንደሚቆጠር ተደንግጓል። በዚሁ ሕግ አንቀፅ 193 ላይ እንደተደነገገው እድሜው ለአቅመ አዳም/ሄዋን ያልደረሰ/ሰች ወይም አይምሮው ህመም ያለበት ሰው ወይም በፍርድ ቤት የተከለከለ ሰው ችሎታ እንደሌለው ይቆጠራል። ከላይ እንደተገለፀው ውል ሕጋዊ ተግባር ነው ስለሆነም እድሜው ለአቅመ አዳም/ሄዋን ያልደረሰ/ሰች ወይም አይምሮው ህመም ያለበት ወይም በፍርድ ቤት የተከለከለ ሰው ውል መዋዋል አይችልም።


2ኛ. ውል የሚፈፀመው በተወያያቹ ነፃ ፍቃድ ብቻ መሆኑ። ይህም ማለት ተወያይ ወገኖች ውል ውስጥ የሚገቡት ያለማንም ጫና አድራጊነት በራሳቸው ገዛ ፍቃድ መሆን አለበት ማለት ነው። አንድ የውል ግዴታ የተቋቋመ መሆኑ የሚረጋገጠው የተዋዋዮቹ ፈቃድ በሕግ አግባብ መገለፁ ሲታወቅ ነው። ተዋዋዮቹ በመሀከላቸው በሕግ ፊት የሚፀና ግዴታ ለማቋቋምና ይህም ግዴታ በሚያስከትለው ውጤት ለመገዛት ስምምነት ያላቸው መሆኑ ይፋ ሲያደርጉ ፈቃዳቸውን ገለፁ እንላለን። በፍትሐብሔር ሕጉ አንቀፅ 1679 ላይ ይህን አባባላችን በሚያጠናክር መልኩ “ውል ተዋዋዮች በገቡባቸው ግዴታዎችና እነዚህም አስገዳጅ እንዲሆኑ የተስማ መብትን በሚገልፀው የፈቃድ መስጠት ላይ የተመሠረተ ነው” በማለት ተደንግጓል።


3ኛ. ተወያይ ወገኖች የሚዋዋሉበት (ውል ውስጥ የሚገቡበት) ጉዳይ በእርግጠኝነት የሚቻል እና ሕጋዊና ሞራላዊ ጉዳይ ላይ መሆኑ። የውሉ ፍሬ ነገር በሰው ልጅ አቅም መፈጸም የሚችል እና ሕጋዊና ሞራላዊ የሆነ መሆን አለበት። በሰው ልጅ አቅም መፈፀም የሚቻል ተግባር ማለት የሰው ልጅ በተፈጥሮው ማከናወን የሚችለው ማለት ነው። ለአብነት የውሉ ፍሬ ነገር እንደ እርግብ መብረር ቢሆን በሰው ልጅ ተፈጥሮ የማይቻል ተግባር ነው። ሌላው የውሉ ፍሬ ነገር በሕግ ያልተከለከለ ወይም ህገ-ወጥ ያልሆነ እና በህብረተሰቡ ባህልና ወግ ተቀባይነት ያለው ነገር ላይ (በሌላ አባባል ከህብረተሰቡ ሞራል ጋር የማይቃረን) መሆን አለበት። ለአብነት ፍሬ ነገሩ ሰው ለመግደል ቢሆን በሕግ የተከለከለ እንዲሁም ክህረተሰቡ ሞራል ጋር የሚቃረን ነው።


4ኛ. የውል አቀራረጹ ወይም አፃፃፉ በሕግ (ፎርም) ተለይተው የተቀመጡ ወይም ተዋዋይ ወገኖች ተለይቶ እንዲቀመጡ ከተስማሙበት የውል ጉዳይ በቀር የተለየ የውል ፎርም የማያስፈልግ መሆኑ። በፍትሐብሔር ሕጋችን አንቀፅ 1678(3) ላይ እንደተደነገገው በግልፅ በሕግ ይህን የውል ፎርም ተከተሉ ተብሎ ካልተደነገገ በቀር ተዋዋይ ወገኖች ውላቸውን በፈለጉት አይነት ማድረግ ይችላሉ። ከዚህም በተጨማሪ በዚሁ ሕግ አንቀፅ 1719(1) ላይ ተዋዋይ ወገኖች የመዋዋል ነፃነት እንዳላቸው ሁሉ የሚዋዋሉበትን ውል አቀራረፅ የመወሰን ነፃነትም እንዳለቸው በግልፅ ተደንግጎ ይገኛል። በመሆኑም በተለየ ሁኔታ በሕግ ውሉ በዚህ መልክ ይቀመጥ ካልተባለ በስተቀር ተዋዋዮቹ ወገኖች ውላቸውን በፈለጉት ፎርም ማድረግ ይችላሉ።
የውል አመሰራረትን በተመለከተ ከላይ የተመከትናቸው ማለትም ችሎታ፣ ፍቃድ እና የሁሉ ፍሬ ነገር ሕጋዊና ሞራላዊ መሆን ለሁሉም አይነት ውሎች በጋራ ተሞልቶ መገኘት የሚገባቸው መሰረታዊ ነገሮች ሲሆኑ የውል ፎርም ግን በሕግ በግልፅ ተለይቶ ተዋዋይ ወገኖች በዚህ ፎርም ብቻ ሊከተሉ ይገባል ላላቸው የውል አይነቶች ብቻ ተፈፃሚ የሚሆን ነው። ስለሆነም አንድ ውል ሲመሠረት ተዋዋይ ወገኖች ወይም አንዱ ተዋዋይ ችሎታ የሌለው እንደሆነ፣ ተዋዋይ ወገኖች ወይም አንዱ ተዋዋይ ፍቃዱን በነፃነት ያልሰጠ ከሆነ ወይም የውሉ ፍሬ ነገር የማይቻል፣ ህገወጥ ወይም ኢሞራላዊ ከሆነ እንዲሁም ውሉ በግልፅ በሕግ በተለየ ፎርም እንዲደረግ የሚያስገድድ ሆኖ ሳለ ተዋዋዮቹ ይህን ፎርም ካልተከተሉ ውሉ ሙሉ በሙሉ ፈራሽ ይሆናል። ይህም ማለት ውሉ እንዳለተፈፀመ ይቆጠራል።


ከዚህ በላይ የተመለከትነው የውል ትርጉም እና የውል አመሰራረት ለሁሉም አይነት ውሎች የሚያገለግል ደንብ ነው። ይህም የውል ጠቅላላ ደንብ በመባል ይጠራል። ይህም የሆነበት ምክንያት ይህ ደንብ ለጠቅላላ ውልም ይሁን ለልዩ ውሎች የሚያገለግል ስለሆነ ነው።


በፍትሐብሔር ሕጋችን ከጠቅላላ ውል (General contract) በተጨማሪ ልዩ የውል (special contract) ደንቦች ተደንግገው ይገኛሉ። ልዩ የውል (special contract) አይነቶች ተብለው በሕጋችን ከተጠቀሱት ውስጥ ለአብንት የሽጭ ውል፣ የስጦታ ውል፣ የማይንቀሳቀስ ንብረት ላይ የሚደረግ ውል፣ ወዘተ የመሳሰሉት ይጠቀሳሉ።


ልዩ የውል አይነት ከሆኑት ውስጥ በማይንቀሳቀሱ ንብረቶች ላይ ከሚደረጉ የውል አይነቶች ውስጥ አንዱ የቤት ኪራይ ውል ነው። የቤት ኪራይ ውልን በተመለከተ በፍትሐብሔር ሕጋችን የተመለከተውን ጉዳይ በዝርዝር ከዚህ በታች እንመለከተዋለን።

 

የቤት ኪራይ ውል


የቤት ኪራይ ውልን በተመለከተ በፍትሐብሔር ሕጋችን አምስተኛ መጽሐፍ አንቀፅ አስራ ሰምንት የማይንቀሳቀሱ ንብረቶችን በሚመለከት በሚለው ክፍል ውስጥ የቤት ኪራይን የሚመለከቱ ልዩ ደንቦች በሚል ርዕስ ስር ከአንቀፅ 2945 እስከ 2974 ድረስ የተደነገጉ ድንጋጌዎች ተግባራዊ ይሆኑበታል። በመቀጠልም ዋና ዋና የሆኑ ነገሮችን በዝርዝረር እንመለከታለን።

የቤት ኪራይ ውል ትርጉም


በሕጋችን ላይ የቤት ኪራይ ውል ማለት ይህ ነው በማለት ትርጉም ባይሰጠውም ከሕጉ ድንጋጌዎች በመነሳት ምንነቱን ወይም ትርጉሙን መረዳት እንችላለን። በመሆኑም የቤት ኪራይ ውል “አንድ የቤት ወይም ህንፃ ባለቤት ወይም ባለይዞታ የሆነ ሰው (አከራይ ብለን የምንጠራው) ቤቱን ወይም ህንፃውን ሙሉ በሙሉ ወይም የተወሰኑ ክፍሎችን ወይም አንዱን ክፍል ለሌላ ሰው (ተከራይ ብለን ለምንጠራው) ከነዕቃው ወይም ባዶውን የተወሰነ የኪራይ ዋጋ በመቀበል ለተወሰነ ጊዜ ወይም ላልተወሰነ ጊዜ አስተላልፎ ማስጠት /ማከራየት/” ማለት ነው በማለት በግርድፉ ትርጉም ሊሰጠው ይችላል። ነገር ግን የሆቴል ክፍልን ለተወሰነ ጊዜ ተከራይቶ መኖርን አያካትትም።

 

የተፈፃሚነት ወሰን


ቤት በተፈጥሮው የማይንቀሳቀስ (ዘመናዊ ተንቀሳቃሽ ቤቶች ቢኖሩም) ንብረት ነው። በፍትሐብሔር ሕጋችን ውስጥም ቤት የማይቀሳቀሱ ንብረቶች ውስጥ አንዱ እንደሆነ ተደንግጓል። በፍትሐብሔር ሕጋችን የቤት ኪራይን በተመለከተ ልዩ ደንቦች ተብለው ከአንቀፅ 2945 እስከ 2974 የተደነገጉት ተፈፃሚ የሚሆኑት የአከራይና ተከራይ ውል ቤትን ከነዕቃው ወይም ያለ ዕቃ ወይም አንድ ባለክፍሎች ቤት ወይም አንድ ክፍል ቤት ወይም ማናቸውንም አንድ ሌላ ሕንፃ ወይም የሕንጻ አንዱን ክፍል ላይ በሚደረግ የቤት ኪራይ ውል ላይ ይሆናል። ይህም ማለት አከራይ የሆነው ሰው እና ተከራይ የሆነው ሰው አንድን ቤት በጠቅላላው ወይም ከቤቱ አንዱን ከፍል ወይም የቤቱን የተወሰኑ ክፍሎች ባዶውንም ሆነ ከነእቃው ወይም አንድን ሕንፃ ሙሉውን ወይም የሕንፃውን ክፍል ላይ የኪራይ ውል ቢፈፅሙ ይህን ውላቸውን የሚገዛው ወይም የሚመራበት ሕግ ከአንቀፅ 2945 - 2974 ያለው ይሆናል። /የፍ/ሕግ አንቀፅ 2945(1)/።


ነገር ግን በፍታትሐብሔር ሕጋችን ስለሆቴል ስራ ውል ከአንቀፅ 2653- 2671 የተደነገገው እንደ ቤት ኪራይ ውል ስለማይቆጠር በቤት ኪራይ ውል ደንብ መሠረት አይገዛም። በሌላ አነጋገር የቤት ኪራይ ውል ደንብ ተግባራዊ የሚሆነው ለቤት ኪራይ ውል ላይ ብቻ ነው። በመሆኑም አንድ ሰው ሆቴል ሄዶ ለአነድ ቀን ወይም ለተወሰነ ቀን የሆቴሉን ክፍል ተከራይቶ ቢቆይበት እንደ ቤት ኪራይ ውል ተቆጥሮ በዚህ ደንብ መሠረት አይመራም። ይህን አባባላችንን በፍትሐብሔር ሕጋችን አንቀፅ 2945(2) ላይ “በዚህ ሕግ አገልግሎት መስጠትን ስለሚመለከቱ ውሎች የተነገሩት ስለ ሆቴል ውል የተደነገጉት ደንቦች የተጠበቁ ናቸው” በሚል ተደነገገው ያጠናክርልናል።

 

ስለሞዴል የቤት ኪራይ ውሎች


የቤት ኪራይ ውልን በተመለከተ ተዋዋይ ወገኖች በፈለጉት አይነት (ለምሳሌ በጽሑፍ ወይም በቃል) ማደድረግ ይችላሉ። ይህን በተመለከተ በፍትሐብሔር ሕጋችን በጠቅላላ የውልን በሚመራው ክፍል አንቀፅ የውል 1678(3) ላይ አቀራረጹ ወይም አፃፃፉ በሕግ (ፎርም) ተለይተው የተቀመጡ ወይም ተዋዋይ ወገኖች ተለይቶ እንዲቀመጡ ከተስማሙበት የውል ጉዳይ በቀር የተለየ የውል ፎርም የማያስፈልግ መሆኑ ተደንግጓል። በመሆኑም በልዩ ክፍል ውስጥ የቤት ኪራይ ውል በዚህ መልክ ይቀመጥ ተብሎ ያልተደነገገ በመሆኑ ተዋዋይ ወገኖች በፈለጉት አይነት ማድረግ ይችላሉ።


ተዋዋይ ወገኖቹ የቤት ኪራይ ውላቸውን በጽሑፍ ለማድረግ ከተስማሙ ግን የኪራይ ቤት ውል ሞዴልን በተመለከተ በአንድ ከተማ ውስጥ ባሉ ቤቶች ላይ የሚደረግ የኪራይ ቤት ውል ሞዴልን የከተማው ማዘጋጃ ቤት ሊያዘጋጅ ይችላል። ተዋዋይ ወገኖችም እነዚህን የቤት ኪራይ ውል ሞዴሎችን ተጠቅመው የቤት ኪራይ ውል ሊፈፅሙ ይችላሉ። ነገር ግን በፍትሐብሔር ሕጋችን አንቀፅ 2946 ላይ እንደተደነገገው ተዋዋይ ወገኖች የቤት ኪራይ ውልን በተመለከተ በከተማው ማዘጋጃ ቤት ባዘጋጀው የውል ሞዴል ብቻ ውል እንዲፈፅሙ አይገደዱም። በመሆኑ ተዋዋይ ወገኖች (አከራይና ተከራይ) የውልን ሞዴል ከፈለጉ በራሳቸው ማዘጋጀት ይችላሉ።

 

የኪራዩ ክፍያ መጠን እና ጊዜ


ተዋዋይ ወገኖች (አከራይ እና ተከራይ) በቤት ኪራይ ውላቸው በስምምነት ከሚወስኖቸው ነገሮች ውስጥ ዋነኞቹ ስለ ውሉ የሚቆይበትን ጊዜ፣ ቤቱ ኪራይ ዋጋ እና ኪራዩ የሚከፈልበትን ጊዜ ነው። ተዋዋዮቹ ለፈለጉት ጊዜ ያህል በውላቸው እንዲቆይ፣ በፈለጉት ዋጋ እና በተስማሙበት ጊዜ ክፍያው እንዲፈፀም በውላቸው ውስጥ ሊስማሙ ይችላሉ። ነገር ግን ተዋዋይ ወገኖች (አከራይ እና ተከራይ) በውላቸው ውስጥ እነዚህን ነገሮች ካልገለፁ በሕጉ የተቀመጡ ተፈፃሚ ይሆናል። ይህንንም በተመለከተ በፍትሐብሔር ሕጋችን አንቀጽ 2950(2) ላይ ተዋዋይ ወገኖች በውላቸው ውስጥ የኪራዩን መጠን ካላስቀመጡ ወይም በሚያጠራጠር ጊዜ የማዘጋጃ ቤት ባለስልጣናት በወሰኑት ታሪፍ ወሠረት ወይም የተወሰነ ታሪፍ የሌለ እንደሆነ የቦታዎቹን ልማድ በመከተል የሚወሰን መሆኑ ተደንግጓል። የውሉን ቆይቶ ጊዜ በተመለከተ ለተወሰነ ጊዜ ወይም ላልተወሰነ ጊዜ ሊሆን እንደሚችል በዚሁ ሕግ ተመላክቶል።


የኪራዩ ዋጋ የሚከፈልበትን ጊዜ በተመለከተ በፍትሐብሔር ሕጋችን አንቀጽ 2951 ላይ ተዋዋይ ወገኖቹ በውላቸው ውስጥ ያልተስማሙበት ከሆነ፡-


የቤት ኪራይ ውሉ ለአንድ ወይም ለብዙ አመታት ተደርጎ እንደሆነ ኪራዩ በሶስት ወር መጨረሻ የሚከፈል ይሆናል። ይህ ማለት ተዋዋዮቹ በቤት ኪራይ ውል ውስጥ ለአንድ ወይም ከአንድ አመት በላይ ሆኖ ለታወቀ ጊዜ ያክል ለምሳሌ ለአምስት፣ ለአስር አመት፣ ወዘተ ተብሎ የተስማሙ ከሆኖ የክፍያ ጊዜውን ካልተስማሙ በየሶስት ወር መጨረሻ ሚከፈል መሆኑ ተደንግጓል። (አንቀጽ 2951/1/)


የቤት ኪራይ ውሉ በጣም አጭር ለሆነ ጊዜ ወይም ላልተወሰነ ጊዜ ተደርጎ እንደሆነ በየወሩ መጨረሻ ላይ የሚከፈል ይሆናል። (አንቀጽ 2951/2/)
ነገር ግን በማንኛውም ሁኔታ ቢሆን ክፍያው የቤት ኪራይ ውሉ ሲያልቅ (ሲያቆም) መከፈል አለበት። ይህም ማለት ተዋዋዮች በቤት ኪራይ ውላቸው ውስጥ ኪራይ የሚከፈልበት ጊዜ ባይቀመጥም እንዲሁም ከላይ የተቀመጡት ሁኔታም ክፍያው ባይፈፀም እንኳን የቤት ኪራይ ውሉ ሲያልቅ (ሲያቆም) የሚከፈል ይሆናል።

 

የተከራዩትን ቤት ስለማደስ


ተዋዋይ ወገኖች የቤቱ እድሳት በተመለከተ በውላቸው ውስጥ በስምምነት ሊወስኑት ከሚችሏቸው ጉዳዮች ውስጥ አንድ ነው። በመሆኑም ተዋዋይ ወገኖች በቤት ኪራይ ውሉ ውስጥ የቤቱን እድሳት በተመለከተ (ማን ያድሳል፣ ማን ምኑን ያድሰል፣ የእድሳቱን ወጪ ማን ይችላል፣ ወዘተ) ከተስማሙ በውሉ መሠረት የቤቱ እድሳት ይፈፀማል ማለት ነው። ነገር ግን ተዋዋዩቹ ስለ ቤቱ እድሳት በውላቸው ላይ የገለፁት ነገር የሌለ ከሆነ የፍትሐብሔር ሕጉ የቤት ኪራይን የሚመራው ልዩ ድንብ ክፍል የሆነው ከአንቀፅ 2953- 2956 ያለው ተግባራዊ ይሆናል። በዚህ ሕግ መሠረት ማድስ ማለት የቤቱን መዝጊያዎችን ወይም መስኮቶችን፣ የቤቱን ወለሎችን ወይም ንጣፎችን፣ የውሃ መስመሮችንና የፍሳሽ ማስወገጃዎችን ማደስ እና ቤቱን የማፅዳት እና በደንብ መያዝ መሆኑን በአንቀፅ 2954(2)ና(3) ላይ ተደንግጎ እናገኘዋለን። ይህ ሕጉ የሰጠው ትርጉም ቢኖርም ተዋዋዮቹ ትርጉሙን በውላቸው ከዚህ በላይ ማስፋት ይችላሉ።


በቤት ኪራይ ውሉ ውስጥ ተከራዩ ማደስ ይገባዋል የተባሉት (የሚባሉት) በኪራይ ውል ተከራዩ ይፈፀማቸዋል ተብለው የተወሰኑት ናቸው። ተከራዩ ሊያድሳቸው የሚገባውን የተከራያቸውን ቤቶች በራሱ ኪሳራ ለማደስ ይገደዳል በማለት በፍትሐብሔር ሕጉ አንቀፅ 2953 ላይ ተደንግጓል። ይህም ማለት ተከራዩ በኪራይ ውሉ ውስጥ ለማድስ በተስማማው መሠረት በራሱ ወጭ ለማድስ ይገደዳል ማለት ነው። ነገር ግን ቤቶቹ በማርጀት ወይመ ካቅም በላይ በሆነ ነገር ብቻ የተበላሹ ሲሆኑ ተከራዩ ማናቸውንም ቤቶችን የማደስ ስራዎች መፈፀም አይጠበቅበትም። ነገር ግን በቤት ኪራይ ውላቸው ውስጥ በማርጀት ወይም ካቅም በላይ በሆነ ነገር የተበላሹትንም ጭምር አድሳለው በማለት ተከራዩ የተስማማ ከሆነ ብቻ እንዲያድስ የሚገደደው።


በተዋዋዮች መካከል የፀና የቤት ኪራይ ውል ባለበት ጊዜ ውስጥ አከራዩ የቤቱን የማይንቀሳቀስ ንብረት በሚያድስበት ጊዜ የማደስ ስራው ከአስራ አምስት ቀን በላይ የፈጀ ከሆነ ተከራዩ ለዚህ ለተወሰነ ጊዜ በቤቱ ሳይገለገልብት የቆየ ከሆነ ለዚህ ሳይገለገልብት ለቆየው ጊዜ ከቤት ኪራዩ ይቀነስለታል።

 

የተከራዩትን ቤት ስለማከራየት


በመርህ ደረጃ ተከራይ የተከራየውን ቤት ሙሉ በሙሉ ወይም በከፊል ለማከራየት ይችላል። ነገር ግን አንድ ሰው የተከራየውን ቤት ሊያከራይ የሚችለው አከራዩ ለዚህ የኪራይ ኪራይ ተቃውሞ የሌለው ከሆነ ብቻ ነው። የቤቱ አከራይ ውል ውስጥ “ተከራዩ የተከራየውን ቤት እንዲያከራይ ወይም ተከራዩ ከማከራየቱ በፊት የአከራዩን ፈቃድ መቀበል ያስፈልጋል” በማለት መስማማት ይችላሉ። በዚህ ሁኔታ ተዋዋይ ወገኖች ተስማምተው ሳለ ተከራዩ የተከራዩን ቤት ሲያከራይ አከራዩ ያለ ምክንያት ፈቃዱን የከለከል እንደሆነ ተከራዩ የኪራይ ውሉ እንዲፈርስ ለመጠየቅ ይችላል በማለት በአንቀፅ 2959(2) ላይ ተደንግጓል።


በአንቀፅ 2960 ላይ እንደ ተደነገገው አከራዩ ተከራዩ የተከራየውን ቤት እንዲያከራይ ፍቃዱን ቢሰጥም እንኳን ተከራዩ ያለበትን ጌታዎች አያስቀርም። ይህም ማለት በኪራይ ውሉ መሠረት ለአከራዩ ለገባቸወ ግዴታዎች ተገዳጅ ይሆናል።


ከተከራይ የተከራየ ሰው በኪራይ የተሰጡትን ቤት በተመለከተ የዋናው የቤት ኪራይ ውል ውስጥ የተቀመጡትን ግዴታዎች በሙሉ የማክበር ግዴታ አለት። አከራዩን በዋናው ውል የተቀመጡ ግዴታዎችን እንዲፈፅም ከተከራይ የተከራየ ሰው በቀጥታ ሊጠይቅ ይችላል። ይህን ማለት ለአብነት በዋናው ውል ውስጥ ተከራይ ቤቱን የማደስ ግዴታ ቢኖርበት አከራዩ ከተከራይ የተከራየ ሰው ቤቱን እንዲያድስ ሊጠይቀው ይችላል ማለት ነው። ዋናው አከራይ ከተከራይ የተከራየ ሰው ላይ የተከራየበትን ዋጋ በቀጥታ በእጁ ለርሱ እንዲከፍለው ለማስገደድ እንደሚችል በአንቀፅ 2962/2/ ላይ ተደንግጓል። ነገር ግን ከተከራይ የተከራየ ሰው እርሱ ከተስማማበት የኪራይ ዋጋ በላይ ላለው ተጠያቂ አይሆንም።


ዋናው የኪራይ ውል (በአከራይና በተከራይ መካከል ያለው) ቀሪ ሲሆን ከተከራይ የተከራየ ሰው ከተከራይ ጋር (የተከራይ ተከራይ ውል) ያደረገውን ውል ቀሪ እንደሚሆን በአንቀፅ 2964/1/ ላይ ተደንግጓል። ይህም ማለት ዋናው እና የመጀመሪያው የቤት ኪራይ ውል ሲፈርስ በዚሁ ቤት ላይ በተከራይ እና ከተከራይ የተከራየ ሰው መካከል የተደረገው ውል ይፈርሳል ማለት ነው። ነገር ግን አከራዩ በግልፅ ተከራዩ እንዲያከራይ ፈቅዶ እንደሆነ ዋናውን የኪራይ ውል ለመፈፀም ሁለተኛ ተከራይ (ከተከራይ የተከራየ ሰው) በዋናው ተከራይ ፋንታ ሊተካ ይችላል በማለት አንቀጽ 2964/2/ ላይ ደንግጎታል። ይህም ማለት አከራዩ በግልፅ ተከራዩ እንዲያከራይ ፈቅዶ ቀጣዩ ውል በተከራይ እና ከተከራይ የተከራየ ሰው መካከል ውሉ የተፈፀመ እንደሆነ ዋናው ውል ቢፈርስም ቀጥሎ የተደረገው ውል በዋናው አከራይ እና ከተከራይ የተከራየ ሰው መካከል እንደተደረገ ተቆጥሮ ውሉ ይቀጥላል ማለት ነው።


የቤት ኪራይ ክፍያን በጊዜው አለመክፈል ውጤት


ከላይ በንዑስ ክፍል 3.4 ላይ የቤት ኪራይ መች እንደሚከፈል አይተናል። ነገር ግን ተከራይ የሆነው አካል የቤት ኪራይ ክፍያውን በጊዜው ያልከፈለ እንደሆነ ወይም ሳይከፍል የቆየ እንደሆነ የሚያስከትለው ውጤት በፍትሐብሔር ሕጋችን አንቀፅ 2952 ላይ ተቀምጧል። በዚሁ መሠረትም


የቤት ኪራይ ውሉ ለአንድ ወይም ለአንድ ለበለጠ ጊዜ ተደርጎ እንደሆነ አከራዩ የሠላሳ ቀን ማስጠንቀቅያ በመስጠት፣


የቤት ኪራይ ውሉ ለአጭር ለሆነ ጊዜ ተደርጎ እንደሆነ አከራዩ የአስራ አምስት ቀን ማስጠንቀቅያ በመስጠት፣


በዚህ ጊዜ ውስጥ ተከራዩ ኪራዩን ያልከፈለ እንደሆነ አከራዩ ውሉን የሚያቆርጥ መሆኑን መንግር ይችላል። በዚህ በተሰጠው የማስጠንቀቂያ ጊዜ ውስጥ ተከራዩ ያልከፈለ እንደ ሆነ አከራይ ውሉን ለማቋረጥ በቂ ምክንያት ይሆናል።


ተዋዋይ ወገኖች በማንኛውም ሁኔታ እንዚህን ከላይ የተቀመጡ የማስጠንቀቂያ ጊዜ የሚያሳጥሩ ወይም ኪራዩ ባለመከፈሉ ምክንያት ወዲያው ውሉን የማፍረስ መብት ለአከራዩ የሚሰጡ የውሉ ቃሎች ፈራሾች ናቸው። (ፍ/ህ አንቀጽ 2952/3/)

 

የቤት ኪራይ ውሉ የሚፈርስበት ምክንያቶች


በተዋዋይ ወገኖች (አከራይ እና ተከራይ) በማህላቸው ያደረጉት የቤት ኪራይ ውል በተለያየ ሁኔታ ሊቋረጥ ይችላል። ከሚቋረጥባቸው ምክንያት
የቤት ኪራይ ውሉ ለተወሰነ ጊዜ ተደርጎ የውሉ ጊዜ ሲያበቃ።


ተዋዋይ ወገኖች በስምምነት ውላቸውን ለማቋረጥ ከተስማሙ።


ተከራይ ኪራዩን በጊዜው በለመክፈሉ አከራዩ የማስጠንቀቂያ ጊዜ ሰጥቶት በዚህ ጊዜ ውስጥ ያልከፈለ እንደሆነ አከራዩ ውሉን ካቋረጠው፣


አከራዩ ቤቱ ሲያድስ ለተከራዩና ለቤተሰቡ አስፈላጊ የሆነውን መኖሪያ ሊጠቀምበት የማይችል ያደረገው እንደሆነ ተከራይ አከራዩን በመጠየቅ ሲያፈርስ። (በፍ/ህ አንቀፅ 2956/2/)


አከራይ ቤቱን ፈልጎት ለተከራይ ማስጠንቀቂያ ጊዜ በመስጠት ወይም ተከራዩ ቤቱን መልቀቅ ፈልጎ ለአከራዩ ማስጠንቀቂያ ጊዜ በመስጠት ሲያቋርጥ፣


ከዚህ በላይ በተጠቀሱት ምክንያቶች በአንድ የቤት ኪራይ ውል ሊቋረጥ ይችላል።


ነገር ግን አከራይ ቤቱን ፈልጎት ለተከራይ ማስጠንቀቂያ ጊዜ በመስጠት ሲያቋርጥ አከራዩ ሊሰጥ የሚገባው የማስጠንቀቂያ ጊዜ ምንያክል መሆን አለበት የሚለው በሕጉ መልስ አልተሰጠውም። ይህ ጉዳይ በህብረተሰቡ ውስጥም የተለያየ ውዥንብር እና ጭቅጭቅ ሲፈጠር ይታያል። ይህ ጉዳይ የፍትሐብሔር ጉዳይ መሆኑ እሙን ነው። በፍትሐብሔር ሕግን ስንተረጉም የምንከተለው መርሆች ውስጥ አንዱ ለተመሳሳ ጉዳይ ተመሳሳይ ሁኔታን (አናሎጂ) መጠቀም መተርጎም ይቻላል። በዚሁ መሠረትም አከራይ ቤቱን ፈልጎት ለተከራይ ማስጠንቀቂያ ጊዜ በመስጠት ሲያቋርጥ አከራዩ ሊሰጥ የሚገባው የማስጠንቀቂያ ጊዜ ተከራዩ ኪራዩን በጊዜው ባመለክፈሉ አከራዩ በፍትሐብሔር ሕግ አንቀፅ 2952 መሠረት የሚሰጠው የማስጠንቀቂያ ጊዜ ለዚህም ተግባራዊ ሊሆን ይችላል። ይህም ማለት፡ -


የቤት ኪራይ ውሉ ለአንድ ወይም ለአንድ ለበለጠ ጊዜ ተደርጎ እንደሆነ አከራዩ የሠላሳ ቀን ማስጠንቀቂያ በመስጠት፣


የቤት ኪራይ ውሉ ለአጭር ለሆነ ጊዜ ተደርጎ እንደሆነ አከራዩ የአስራ አምስት ቀን ማስጠንቀቅያ በመስጠት፣ ውሉን ሊያቋርጥ ይችላል።

 

ቤቱን የገዛ ወይም ያገኘ ሰው መብት


የፀና የቤት ኪራይ ውል ባለበት ቤት ላይ ሌላ ሰው የባለቤትነት መብት (ገዢ ወይም በስጦታ) ቢያገኝ ቤቱን የገዛው ወይም ያገኘው ሰው የነበረው የኪራይ ውል ለማቋረጥ እንዲችል መብት ተሰጥቶት እንደሆነና የኪራይ ውሉ እንዲቋረጥ ፈለገ እንደሆነ ቤቱ የተከራየው ለአጭር ጊዜ ከሆነ ይህ ጊዜ ሲያበቃ፣ እንዲሁም የቤት ኪራይ ውሉ ለአንድ ወይም ለአንድ ለበለጠ ጊዜ ተደርጎ እንደሆነ አከራዩ የሠላሳ ቀን ማስጠንቀቅያ በመስጠት ይህ ጊዜ ሲያበቃ መሆኑ በአንቀፅ 2967/1/ ተደንግጓል። ይህን ድንጋጌ በመቃረን የሚደረግ ውል ፈራሽ እንደሆነም በዚሁ አንቀፅ ንዑስ አንቀፅ 2 ተደንግጓል።

 

ማጠቃለያ


ውል በሰዎች እለት ከእለት ኑሮ ውስጥ ከሚተገበሩ ተግባራት ውስጥ አንዱ ነው። ሰዎች በቀኑስጥ ብዙ አይነት ውሎችን ሊያደርጉ ይችላሉ አለብነት የቤት ኪራይ ውል። እነዚህ ውሎች የራሳቸው ሕጋዊ ውጤት ያስከትላሉ። ውሎቹ ሕጋዊ ውጤት እንዲያስከትሉ ደግሞ ሕጋዊ መስፈርቱን አሟልተው መመስረት ይሮርባቸዋል። ሕጋዊ መስፈርቱን አሟልቶ የተደረገ ውል ደግሞ በተዋዋዮቹ ወገን መካከል እንደ ሕግ የሚቆጠር ነው። ይህም ማለት በውሉ የተቀመጡ ግዴታዎችን አለመፈጸም ሕጋዊ የፍትሐብሔር ተጠያቂነትን ስለሚያስከትል።


የቤት ኪራይ ውል በፍትሐብሔር ሕጋችን ልዩ በማይንቀሳቀስ ንብረት ላይ የሚደረጉ ውሎች ተብለው ከሚጠቀሱት ውሎች ውስጥ አንድ አይነት ነው። ተዋዋይ ወገኖች (አከራይና ተከራይ) የቤት ኪራይ ውሉን ሲያደርጉ በጠቅላላ የውል አመሰራረት የተቀመጡ አስገዳጅ የሆኑ ህጎችን በመከተል በፈለጉት አይነት ፎርም (በጽሑፍ ወይም በቃል) ሊያደርጉት ይችላሉ። ነገር ግን በጽሑፍ ቢያደርጉት እጅግ የተሻለ ነው።


የቤት ኪራይ ውል በተመለከተ ተዋዋይ ወገኖች የውሉን ይዘት ማለትም ስለውሉ ቆይታ፣ ስለ ክፍያ መጠንና ጊዜ፣ ስለእድሳት፣ ስለውል ማቋረጥ፣ ወዘተ የመሳሰሉትን በውላቸው ውስጥ ሊስማሙበት ይችላሉ። ነገር ግን ያልተስማሙባቸው ነገሮች ካሉ በፍትሐብሔር ሕጉ ላይ የተቀመጡት ድንጋጌዎች ተፈፃሚ ይሆናሉ።

ይምረጡ
(0 ሰዎች መርጠዋል)
63 ጊዜ ተነበዋል

Sendek Newspaper

Bole sub city behind Atlas hotel

Contact us